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    農村房屋買賣合同無效并不當然導致拆遷利益分配方案無效

    樓主:順義旅游 時間:2019-07-16 07:24:36

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    來源:人民法院報

    裁判要旨  簽訂農村房屋買賣合同的雙方當事人在涉案院落被拆遷之后就解決拆遷補償問題達成一致的,即使農村房屋買賣合同因違反了法律、行政法規的強制性規定而被確認無效,并不必然導致此拆遷利益分配方案無效?! “盖椤 ?010年3月5日,馬某與張某簽訂農村宅基地使用權買賣合同,約定:張某以70萬元的價格將其位于北京市大興區某鎮某村的宅基地的使用權出售給馬某興建住房;如遇拆遷,雙方各占全部補償的50%,包括回遷房及現金。該合同另有注明:購房款柒拾萬元,張某已收。注明內容上另有按壓指印。后,馬某在涉案院落原有五間老房的南側投資新建兩排正房。2015年7月9日,張某與案外人張某某作為涉案宅基地及房屋的產權人分別簽訂住宅房屋拆遷安置補償協議及補充協議。根據協議,張某享有的拆遷利益包括拆遷補償款150余萬元、總面積為198.49平方米的回遷房三套。2015年7月31日,馬某與張某簽訂欠條一份,內容為:“今有張某欠馬某壹百貳拾萬元正,欠款原因:張某在自家某鎮某村院落建房,當時從馬某處借走現金壹百貳拾萬元正,本人承諾拆遷款到位后馬上返還馬某”。關于該份欠條,張某認可該份欠條的簽訂是為了解決合作建房,但主張存在脅迫情形;馬某主張該份欠條實際上是雙方關于拆遷利益劃分協商的結果,欠條中載明的120萬元涵蓋了包括購房款在內的各項損失,與其所訴是同一法律關系?,F馬某向本院起訴,要求判令:雙方于2010年3月5日簽訂的宅基地及房屋買賣合同無效;張某返還購房款70萬元、賠償房屋增值損失20萬元、補償拆遷利益的70%(計77萬元)?! 〔门小 ”本┦写笈d區人民法院一審認為:原告馬某在簽訂宅基地使用權轉讓協議時并非涉案宅基地所在地的村民,且至今仍非該集體經濟組織成員,故雙方之間簽訂的農村宅基地使用權買賣合同因違反土地管理法的強制性規定應屬無效。雙方當事人在涉案院落拆遷之后簽訂的欠條實際上是雙方達成的拆遷利益分配方案,是雙方關于拆遷利益劃分協商的結果。張某雖主張欠條存在脅迫情形,但其未提供相應的證據予以證明,法院依法不予采信,故其應當按照約定履行給付義務。遂判決馬某與張某簽訂的農村宅基地使用權買賣合同無效,張某于本判決生效后十日內給付馬某拆遷利益120萬元?! 埬巢环粚徟袥Q,提出上訴。北京市第二中級人民法院經審理后認為,張某主張欠條系其受脅迫所簽,但未就此提交證據加以證明,法院對其該項主張不予支持。結合該案證據和當事人陳述可以認定,張某、馬某于2015年7月31日簽署的欠條是雙方當事人的真實意思表示,該欠條名為借還款,實為解決拆遷補償等問題所簽,馬某亦認可該欠條與其所訴系同一法律關系,系雙方協商的結果,包含了購房款的返還問題。因此,雙方當事人均應按照達成的合意行使權利,履行義務。遂判決駁回上訴,維持原判。

      評析  農村宅基地使用權是本集體經濟組織成員享有的權利,與該集體經濟組織成員的特定身份相聯系,不得轉讓給非本集體經濟組織成員。原告馬某自簽訂宅基地使用權轉讓協議之時至今,仍非涉案宅基地所在地的村集體經濟組織成員,故本案雙方當事簽訂的農村宅基地使用權買賣合同因違反土地管理法的強制性規定應屬無效。本案需要探究的問題有以下兩個?! ?.雙方當事人之間簽訂的欠條的法律性質。關于馬某與張某簽訂的內容為:“今有張某欠馬某壹百貳拾萬元正,欠款原因:張某在自家某鎮某村院落建房,當時從馬某處借走現金壹百貳拾萬元正,本人承諾拆遷款到位后馬上返還馬某”的欠條,張某認可該份欠條的簽訂是為了解決合作建房,但主張存在脅迫情形,且此份欠條屬于借貸關系,應與本案無關;馬某主張該份欠條實際上是雙方關于拆遷利益劃分協商的結果,欠條中載明的120萬元涵蓋了包括購房款在內的各項損失,與其所訴是同一法律關系。結合馬某在張某院落內投資建房、涉案院落已被拆遷、欠條內容涉及建房、張某亦認可欠條的簽訂系為了解決合作建房等事實,可以認定:該欠條并非基于民間借貸法律關系所簽,實際上系雙方當事人為解決拆遷補償等問題所簽,系雙方于涉案院落拆遷之后達成的拆遷利益分配方案?! ?.雙方當事人簽訂的欠條的法律效力。關于此份欠條的效力,雙方各持己見。張某主張該份欠條簽訂時存在脅迫情形,據此否認該份欠條的法律效力,但其并未就此提交充分證據加以證明,其亦認可欠條簽訂當日不存在身體脅迫情形,故法院對張某的此項主張不予支持。根據證據規則,應由被告張某承擔舉證不能的不利后果。據此,可以認定該份欠條系雙方當事人的真實意思表示,其亦不存在合同無效的法定情形,故該份欠條應為依法有效的合同,對雙方當事人具有法律約束力,雙方當事人均應當按照達成的合意行使權利,履行義務?!?/p>

    本案案號:(2015)大民初字第14150號,(2016)京02民終5597號

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