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    房企中期業績狂飆之謎:合作開發與小股操盤

    樓主:小倪聊升學 時間:2019-06-06 12:49:12

    世茂之西湖

    在已經陸續公布上半年未經審核銷售業績的房企中,大部分均接近甚至超過全年目標的一半,其中不少房企的銷售業績已經占了全年目標的70%左右。

    調控收緊之下,一手樓市形勢仍然向好,直接導致房企中期業績呈現近年少有的靚麗。

    在 已經陸續公布上半年未經審核銷售業績的房企中,大部分均接近甚至超過全年目標的一半,其中不少房企的銷售業績已經占了全年目標的70%左右。萬科半年銷售 1900.8億,占全年目標63%,有業內人士預測該公司年銷售超過3000億不是難事。恒大、碧桂園銷售均超千億,有望沖刺3000億年度目標;融創中 國上半年銷售591億元,占了全年目標的74%。

    21世紀經濟報道記者梳理房企財報發現,在這些業績增長明顯的房企中,業績貢獻較多的均為豪宅項目。上半年上海銷售榜單中,前十名毫無懸念全部是豪宅項目。

    另一個明顯的特征是,這些目標定位高遠的房企均在近一兩年內增持一定比例的小股操盤項目。比如旭輝(00884.HK),在其上半年貢獻營收的項目中,有10%左右是小股操盤項目。而這幾年旭輝年復合增長率超過40%,成為行業黑馬,得益于小股操盤的策略。

    部分房地產行業分析師指出,涉及小股操盤的項目,銷售金額會有交叉計算,但業績一般算的是利潤,因此業績貢獻并不會出現表面繁榮。但另一方面來看,小股操盤可以在同等資產規模下支持更大的經營規模,用最少的資金撬動項目。

    同策咨詢研究中心總監張宏偉指出,小股操盤某種意義上來說,也是輕資產的一種模式,房企通過投入較少的資金,撬動更多銷售和收益,對于企業營收和利潤有貢獻。權益收益比全盤自己投資要大。因此,現在銷售目標比較大的房企,多數還是要依賴合作開發。

    改善ROE顯效

    7月6日,旭輝控股(集團)有限公司(00884.HK,以下簡稱“旭輝”)公告稱,公司將2016年全年銷售目標由365億上調至438億,較原目標增加20%。如年末實現這一調整后目標,將同比2015年實際銷售額302億大幅提升45%以上。

    數據顯示,旭輝前6月累計銷售額已達到308.7億,同比漲幅高達189%,僅用半年時間即超越2015年全年業績,排名躍升至第17位,年度目標完成率高達84.6%。

    業績超額完成背后,并不一定帶來盈利的上升。比如今年上半年銷售均價年同比下降的也不少見。以融創為例,今年上半年銷售均價1.85萬元/平方米,同比去年的2.09萬元/平方米,略有下跌。

    房企利潤率開始下滑的行業共識下,如何提升盈利能力越來越為房企所看重。而資本市場比較看重的一個指標,就是凈資產盈利能力。退一步來看,在盈利能力一定的情況下,降低資產值,依靠輕資產模式或許已然成為改善ROE的唯一路徑。

    張宏偉指出,任何形式的合作都會存在一定風險,因此包括萬科在內的房企在選擇小股操盤的項目時,不僅前期要做研判,還設置了一定的進入指標和選擇標準。

    首 先,權益收益這部分要比自身的項目要大,比如占股5%,但是ROE必須要大于這個5%所獲的收益,有可能對應不同項目甚至可以達到10%。張宏偉進而分 析,之所以能夠產生這種收益的原因是:品牌房企的號召力與產品專業運作能力;其次,在資本市場上,品牌房企的融資成本與額度有優勢,融資成本4%-5%, 而小房企融資成本一般會高于5%。以萬科小股操盤為例。2012年有一個名為昆明云上城的項目,由于一期銷售欠佳,資金遭遇困難,引入萬科進行開發,并與 萬科達成小股操盤協議:萬科投入0.23億元,占比23%,通過與土地方浙聯地產達成小股操盤協議,正式介入項目。雙方還約定,若二期住宅銷售均價不超過 11000元/平米,萬科收取5%的技術服務費;若二期住宅銷售均價在11000-12000元/平米之間,萬科收取5.5%的技術服務費;若二期住宅銷 售均價超過12000元/平米,萬科收取6%的技術服務費。與此同時,雙方還設置了退出機制。

    很顯然,上述品牌房企與小房企這種高達5%的資本利差,對于小股操盤的合作方來說,是具有一定吸引力的。這就會形成合作房企之間的分配機制,具體體現在資金管理費等收益上。

    小股操盤比重漸增

    目 前不僅大房企與小房企可以合作,央企與民企、規模相當的房企之間也可以形成合作機制,從拿地到開發一條龍全程展開合作。這種現象在今年尤為明顯。僅上海土 地市場一項,不少房企都是聯合體拿地,或者拿地之后引入合作方,比如信達地產與泰禾地產、保利與首創等等層出不窮的新的組合體。

    多 名業內人士指出,小股操盤將會成為行業趨勢,萬科的對標企業鐵獅門就曾經透露,鐵獅門通過合資基金模式,公司以不到5%的資本投入,分享了項目 40%以上的收益。而萬科自身2014年權益占比小于50%的項目所占比例有明顯提高,合作開發項目越來越多。比如,該公司2013年新增項目104個, 其中合作開發項目有69個,占比66.4%,這當中小股操盤的只有12個,占比11.5%;到了2014年,萬科新增41個項目,其中合作開發項目36 個,占比87.8%,小股操盤16個,占比39%。不管是合作開發還是小股操盤均逐年上漲。

    其 實,早在2014年旭輝董事長林中就談到這種模式。林中坦言,旭輝大概有30%-40%的項目是合作開發的,小股操盤占比不算多,但未來會大面積推廣這一 模式。而這幾年旭輝的業績增長,小股操盤功不可沒。比如即便是小股操盤中股份占比較高的項目,對于旭輝的業績貢獻也是顯著的。旭輝于2014年9月拿下浦 東陸家嘴綜合體地塊,隨即與香港置地展開合作。根據2015年年報,恒基旭輝中心項目,旭輝占比49%的住宅部分——柏悅濱江已銷售2.18萬平方米。據 內部人士透露,銷售去化速度與溢價能力都達到了較高水準,從財報上也可見,該項目總交付6.4萬平方米,總銷售收入23.36億元,占比全年銷售收入 13.7%,是貢獻最大的。

    旭輝從上市之初2012年末的銷售額95.4億元,到2015年僅用10個月就超過2014年全年220億元,今年則用了半年時間超越去年業績。這幾年其凈利潤也快速增長:2014年凈利潤同比增長28%,2015年同比增長102%。

    旭 輝相關負責人對21世紀經濟報道透露,今年上半年其小股操盤的項目占比只有10%左右。然而,來自第三方機構的一份研究報告表明,其合作開發的項目仍然在 增加。2015年其手上的項目中有49%是合作開發,土地儲備中,持作未來開發的物業中有68.9%是合作開發,在2015年新獲取的25個項目中,有 20個是合作開發,占比高達80%。

    因此,不難理解同樣有小股操盤項目在手的遠洋地產,也有一個千億的目標,如何盡快實現目標?上述業內人士指出,主要靠的還是輕資產運作,落到實處,則為小股操盤與合作開發。

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