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    北京高端項目成交量急跌 昔日“地王”如何定價突圍考驗調控尺度

    樓主:吉食吉語 時間:2019-10-13 22:11:35

    瀛海二手房

    來源:每日經濟新聞

      每經記者 舒曼曼 攝影報道 每經編輯 曾健輝

      2018年上半年,因城施策的樓市調控政策密集出臺,且不斷升級、擴圍、修補。尤其是一線城市,限價、限售、限貸等調控政策對樓市的調控效果最為顯著。

      在一輪接一輪的調控和低價項目入市的鋪墊之后,一線城市的一批高端項目終于傳來了開盤的消息。近期,一線城市均有高房價項目在沉寂數年后準備入市。

      為何這批高房價項目會選在此時入市?其入市有多大“勝算”?到底有無可能改變市場預期?伴隨著這些高價項目的入市,又會給明面上調控效果顯著的一線樓市帶來哪些影響?

      “別墅成交1084套,占比14%,環比減少1355套,相比去年上半年成交下跌56%。別墅成交均價38816元/平方米,環比去年上半年下降近4000元/平方米……”《每日經濟新聞》記者獲得的這一組數據反映的正是北京上半年高端住宅市場行情,這對于以高端見長或高價地項目入市的房企來說并不是一個好消息。

      高端項目一般都有拿地建設成本高和周期比較長的特點,項目從拿地到準備入市,時間周期達到5年的也不在少數,此時,開發商都在焦灼等待預售許可證審批通過的那一刻。即將入市的北京懋源·璟岳項目就是其中之一。

      一位上市公司房企高管向《每日經濟新聞》記者表示,目前沒有取得銷售許可證的項目主要以項目亮相、傳播市場聲音為主。開發商也必須為后期項目入市營造氛圍、提前蓄客,以縮短成交周期。

      昔日“地王”項目入市價格未定

       實際上,2015年~2017年全國高總價住宅“地王”頻出。據中原地產統計數據顯示,近3年全國出現“地王”項目50宗,總地價達到近4200億元,但從銷售情況來看,已銷售的項目銷售額合計僅277.5億元,回款率不足7%。

      對此,中原地產首席分析師張大偉認為,從土地市場看,2016年~2017年購入高價地的企業,按照正常周期基本上都會在2017年入市,但因全國嚴格的限價政策,大部分項目都出現了入市難。在此背景下,除了2015年及2016年上半年的部分地塊在2017年上半年前入市外,最近大部分項目都處于停滯狀態。

      然而,對于即將入市的懋源·璟岳而言,這一宗2013年北京“地王”項目銷售和開發周期已經歷整整5年,目前預售許可證依然未有批復。

      回溯到2013年7月3日,北京本土房企懋源地產以價格上限17.7億元加3.8萬平方米公租房,競得北京豐臺區花鄉夏家胡同R2居住用地。彼時地塊溢價率達到30.2%,剔除保障房部分,樓面價高達4.83萬元/平方米,成為當年北京市場的單價地王。

      據了解,該項目此前曾多次釋放出即將面市的消息,但卻遲遲未能如約上市。2016年年初,懋源地產釋放了夏家胡同地王項目的對外案名——懋源·璟岳。據當時的《北京晚報》消息,該項目以小洋房產品為主,預計2016年年中正式亮相。

      近日,懋源·璟岳又傳出即將面世的消息,為此,記者前往現場欲一探究竟?,F場顯示,該項目目前有多個樓體已經封頂,兩棟高層住宅外立面均已完工,目前已為準現房狀態。由于該項目需要預約,記者未能進入內部觀看。據一位正在為墻體貼大理石磚的建筑工人告訴《每日經濟新聞》記者,目前整個施工狀態已處于尾工階段,大部分項目已經完工,用不了半年就能完成收尾。不過,《每日經濟新聞》記者查詢北京市住建委官網獲悉,目前該項目并未取得預售許可證。

      雖然大部分項目已經完工,但懋源地產仍將價格視為敏感話題,記者在多次采訪中均未能從開發商處獲得具體申報價格。另據《21世紀經濟報道》的消息,懋源·璟岳的置業顧問表示,企業申報的備案價是15萬~17萬元/平方米,預計銷售價格應該在13萬~15萬元/平方米。

      就價格問題,《每日經濟新聞》記者也咨詢了第三方合作平臺。該平臺銷售人員表示,目前企業申報價格是一個范圍值,大約在18萬元/平方米左右,但最終審批價格會比報價低。

      隨后,記者致電懋源·璟岳售樓處,有銷售人員表示,目前項目并未公布售價,案場也沒有樣板間,由于關注度比較高,目前已開始接待部分意向購房者。懋源地產相關負責人也回應,目前項目沒有取證,所以沒有任何價格信息可以透露。

      在限價政策趨緊的情況下,為何懋源地產在這一時間節點推出該項目,企業對未來市場走勢又有怎樣的判斷?記者就此采訪了懋源地產相關人士。對于第一個問題,該人士未做過多解釋,并表示今年市場的走向不好判斷。

      一位接近懋源地產的業內人士坦言,近年來,新盤銷售價格不超過8萬元/平方米已經被認為是隱形紅線,但這一紅線在2017年下半年被打破,上述項目最終售價多少還需要政府部門審批。從懋源地產來講,項目遲遲不能入市,成交周期拉長,意味著企業將要付出更高的成本,企業加速資金回籠的需求日益增強。

      開發商資金回籠將受影響

       除懋源·璟岳之外,北京有不少高端地產項目仍然未取得預售許可證。據克而瑞數據統計,2018年上半年,北京別墅共成交906套。其中五環外成交占97.2%,五環內成交僅占2.8%。更值得注意的是,上半年北京五環內別墅項目供應為零。

      一位銷售顧問向《每日經濟新聞》記者坦言,由于限價政策影響,近3個月北京市五環以內所有樓盤幾乎都沒有拿到預售證。由于許多價格還沒定,企業也不敢保證什么時候可以入市。

      記者從北京市住建委了解到,2018年上半年單價8萬元以上的住宅項目有20個,其中位于東城區二環內的“長安太和”銷售均價達到約18萬元/平方米。此外,“中駿天宸”“懋源釣云臺”等樓盤的銷售均價也超過11萬元/平方米。

      北京中原分析認為,從房價看,今年上半年僅“長安太和”“中駿天宸”“國奧村”“住總香榭8號”“萬柳書院”“懋源釣云臺”“首開璞瑅”等7個項目成交均價超過10萬元/平方米,創近年來新低。雖然東城區“長安太和”的成交均價為181842元/平方米,但不具有普遍性。

      北京高端市場總體情況仍然不容樂觀。據北京中原的統計數據顯示,今年上半年北京新房市場高端住宅成交繼續走低,總價2000萬元以上房屋成交216套(網簽數據),成交回落,總價1000萬元以上房屋成交1161套,占比14.5%。今年上半年北京4~5環之間新房最新報價67326元/平方米,環比價格上揚,其中截至6月底,北京別墅市場庫存僅為6757套。

      由于不少高價項目成本過高,占用了開發商大量資金,再加上難以入市對開發商回款造成影響,加大了房企的資金難題,使得企業也試圖通過加快高端產品入市來促進資金回籠。

      張大偉向《每日經濟新聞》記者分析表示,從目前的政策環境來看,預計房企的資金壓力還將持續,2018年將是房企最近4年資金壓力最大的一年。

      國海證券統計,從2017年~2020年房地產債券到期分布情況來看,債券再融資壓力最大的是2020年。然而,在房地產行業資金鏈緊張的大背景下,一旦投資機構選擇回售,償債壓力可能會提前到2018年或2019年。

      經過一輪高強度調控后,北京市住建委的數據顯示,北京新建商品住房網簽價格自2016年10月份以來連續15個月環比不增長,二手住房價格連續7個月環比下降。業內人士看來,調控效果顯著,未來高房價項目可能會迎來一輪新的窗口期。

      思源地產市場發展部副總經理、首席分析師郭毅向《每日經濟新聞》記者分析稱,下半年隨著大量限競房上市,對市場價格起到下拉作用,從主管部門價格管控的角度來看,完成房價環比不上漲這一調控目標后,市場穩定下來,高價房管控或許會更寬松一些。

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